時効取得とは
時効取得（取得時効）とは、他人の土地や建物であっても、一定の要件を満たしながら長期間占有を続けた場合に、その不動産の所有権を取得できるという制度です。「長年、自分の土地だと思って使ってきたのに、実は他人名義だった」というようなケースで問題になります。
取得時効の要件
不動産の取得時効が認められるためには、次の要件を満たす必要があります。
- 所有の意思をもって占有していること（「自分のものだ」という意思での占有。賃借人のように、他人の物だと分かって使っている場合は含まれません）
- 平穏に、かつ公然と占有していること（暴力や強迫によらず、隠すことなく占有していること）
- 一定の期間、占有を継続していること（占有開始時の状況により10年または20年）
なお、これらの要件（所有の意思、平穏、公然）は、法律上「推定される」ことになっており、時効取得を争う相手方の側が、これらの要件を欠くことを証明する必要があるとされています。
10年で取得できる場合と20年かかる場合
| 期間 | 要件 |
|---|---|
| 10年（短期取得時効） | 占有を開始した時点で、その不動産が自分の物であると信じており（善意）、そう信じたことに落ち度がなかった（無過失）場合に適用されます。 |
| 20年（長期取得時効） | 占有開始時に、他人の物であることを知っていた場合や、信じたことに落ち度があった場合でも、20年間占有を継続すれば時効取得が認められます。 |
占有は、自分自身の占有期間だけでなく、前の占有者（相続人であれば被相続人など）の占有期間を、自分の占有期間に合わせて主張することも可能です（占有の承継）。
時効の援用
要件を満たす期間が経過しても、それだけで自動的に所有権が移転するわけではありません。時効によって利益を受ける人が、「時効を援用します」という意思表示を行って、初めて時効の効果が確定的に生じます。
実務上は、元の所有者に対して時効を援用する旨を通知し、その後、所有権移転登記の手続きに進みます。元の所有者が協力しない場合は、訴訟（所有権確認訴訟や登記手続請求訴訟）によって解決を図ることになります。
時効取得された側（元の所有者）の対応
自分の土地を他人に長期間占有されていることに気づいた場合、時効の完成を防ぐための対応（時効の更新・完成猶予）を取ることができます。たとえば、占有者に対して明渡しを求める訴訟を提起する、占有者から占有権原（賃貸借契約など）を得て使用させる形に切り替える、といった方法があります。
特に、長年放置していた土地・別荘地・境界が曖昧な土地などは、時効取得のリスクが生じやすい場面です。心当たりがある場合は、時効期間が経過してしまう前に、早めに対応を検討することが重要です。
手続きの流れ
一般的な流れ（時効取得を主張する側）
- 占有状況の確認・証拠収集
いつから、どのような形で占有してきたかを裏付ける証拠（固定資産税の納付記録、写真、証言など）を整理します。 - 時効援用の通知
元の所有者に対して、時効を援用する旨を通知します。 - 交渉・合意
元の所有者が応じれば、所有権移転登記に必要な書類の準備に進みます。 - 訴訟（合意が得られない場合）
所有権確認や、登記手続きを求める訴訟を提起します。 - 所有権移転登記
合意または判決に基づき、登記手続きを行います。